Definicja granicy prawnej nieruchomości. Zasady ustalania tej granicy na gruncie.

Henryk Ciborowski , nr upr. geod. 455. t.k. 600475465
Geodeta uprawniony, pełniący doradztwo w zakresie regulacji stanu prawnego nieruchomości , z 40 letnim doświadczeniem biegłego sądowego.

Moje wieloletnie doświadczenie w zawodzie geodety w tym w wykonawstwie w najtrudniejszych pracach w nadzorze geodezyjnym z obowiązkiem opracowywania trudnych technologii w kilku przedsiębiorstwach, oraz w administracji geodezyjnej, a także 40 letnie doświadczenie biegłego sądowego z zakresu geodezji w kilku okręgach, w najtrudniejszych sprawach z opiniami o granicach prawnych nieruchomości , pozwala mi na postawienie następującej tez:
Definicja granicy prawnej nie jest znana wśród geodetów, nie jest wystarczająco dobrze znana wśród adwokatów, sędziów.
Podobnie, jest niedookreÅ›lona, nawet nie doprecyzowana w literaturze geodezyjnej, ani w literaturze prawniczej i z tego powodu, to jest źródÅ‚em wielu bÅ‚Ä™dów w orzekaniu sÄ…dowym o ustaleniu granicy prawnej. Gdy ten fakt zbiegnie siÄ™ z bÅ‚Ä™dem geodezyjnym w granicy ewidencyjnej, sprawa staje siÄ™ wyjÄ…tkowo trudna dla geodetów, administracji geodezyjnej wszystkich szczebli /a także doÅ›wiadczyÅ‚em, że jest wyjÄ…tkowo trudna wrÄ™cz nieznana dla kierownictwa GUGiK i GGK/ i niektórych sÄ…dów, które korzystajÄ… z opinii biegÅ‚ych sÄ…dowych zakresu geodezji, nie zawsze znajÄ…cych takÄ… problematykÄ™. Zbyt czÄ™sto granica prawna nieruchomoÅ›ci jest przyjmowana -bez koniecznej wnikliwej oceny- tylko na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i pochodnych – powtarzanych w dokumentach tego stanu z map , niesÅ‚usznie utożsamianych jako stanu prawnego gruntów.
W tej sytuacji powstaje pytanie: jaka jest definicja granicy prawnej nieruchomości, a dla podkreślenia jak dalece odmiennie jest oceniana taka granica w praktyce geodezyjnej, administracyjnej i sądowej, to pytanie uzupełniam pytaniem dodatkowym: czy jest to granica na gruncie, czy na mapie i dokumentach katastru z danymi geodezyjnymi , z zapisem powierzchni.
Moja odpowiedź na to pytanie:

Granica prawna nieruchomoÅ›ci jest to linia „na gruncie" do której siÄ™ga prawo wÅ‚asnoÅ›ci, wÅ‚adania , czy prawo wieczystego użytkowania.

Taka granica na gruncie jest określona w art. 31 ust.2 i 3 ustawy z dnia 17maja 1989 prawo geodezyjne i kartograficzne /upgik/ Dz.U.1989.30.163. w postępowaniu administracyjnym .
Art.31.2. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.
Art. 31.3. Jeżeli brak jest danych, o których mowa w ust.2, lub są one niewystarczające albo sprzeczne , ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony , gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.
Tu obowiązkowo do pełnego rozważania czy jest to granica prawna na mapie czy na gruncie, należy przywołać art. 39 upgik
Art. 39. 1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.
……
5. (84) Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.
Ten tytuł prawny reguluje czynność wznowienia granicy uprzednio pomierzonej i wymaga odrębnego omówienia, mimo że często zawiera w sobie elementy granicy prawnej.
Z brzmienia w.w. tytułów prawnych upgik, a także z dobrej praktyki wynika że ślady graniczne podkreślone w pierwszej kolejności w ustawie , są zawsze położne na gruncie , ale mogą być z upływem czasu zniszczone, zatarte ale często są dokumenty na których są te dowody utrwalone. Np. w opisanym przypadku niżej, który GGK kontrolował dwukrotnie , takim śladem jest krawędź potorfia; na gruncie była to linia rzutu pionowej ściany w linii prostej, zamierzona na mapie syt. wys. w skali 1:2000 d.c. melioracji , a także są dodatkowe inne dowody z zeznań świadków i zgodnego oświadczenia stron, że na końcach tej granicy od 1950 r stały dębowe pale graniczne zachowane do roku 1984, do czasu wykopu rowu melioracyjnego, usytuowanego dokładnie krawędzią po granicy krawędzi potorfia.
Taki tu opisany ślad mimo że zniszczony na gruncie obecnie, bo w jego miejsce w roku 1984 jest usytuowana krawędź rowu melioracyjnego, a taki dowód jest dowiedziony mapą melioracyjną z pomiaru na gruncie w roku 1975 zawierającą stan z przed melioracji w roku 1984 z krawędzią potorfia, i jest dowodem o randze dokumentu urzędowego / mapa przyjęta do zasobu państwowego / na położenie granicy prawnej na gruncie. To jest fundamentalny podstawowy, dowód na ustalenie granicy prawnej w.g I- szego kryterium, czyli w.g stanu prawnego , ślad granicy na gruncie.
Wyjaśniam, że inne dowody t.j. znaki graniczne w tym przypadku , są tylko na błędnej mapie ewidencyjnej , te znaki tej granicy z błędami nigdy nie były uprzednio wyznaczone w terenie bo jest to granica urojona , tylko na mapie wniesiona z powodu błędu na gruncie, nierealna; a ponadto cała osnowa pomiarowa z pomiaru pierwotnego, zniszczona.
Przykład 1.
Mimo tego w tej sytuacji, wszyscy biegli geodeci występujący w tym sporze /było ich kilku/, oraz wszystkie organy administracji geodezyjnej Ośrodek Dok. Geod . Geodeta Powiatowy, WINGiK, GUGiK, GGK. a także Minister Administracji kontrolujący GGK ,odpowiadają i orzekają w decyzjach, że tu granicą prawną jest granica z tej błędnej mapy, z tym , że równolegle dowodzą, że nie ma błędu na mapie, więc , podważają całkowicie swe podstawy wiedzy geodezyjnej w tym zakresie/ lub świadomie ukrywają złą wolę/ .To dowodzi że stan wiedzy wielu geodetów, i prawników w sądach i administracji jest nie wystarczający / bo sprawa była procedowana w sądach już 12 lat, w rożnych procesach bezskutecznie , a także w administracji wszystkich szczebli na usuniecie ewidentnego błędu geodezyjnego i także bezskutecznie. Obecnie po rozgraniczeniu administracyjnym sąsiad nie wskazał żadnej granicy, lecz za podstępnym działaniem geodety powiatowego i WING iK, oraz GGK ,czyli wszystkich odpowiedzialnych za ukrywanie błędu, za wydawanie decyzji o odmowie usunięcia błędu, za wydawanie map dla sądów z ukrytym błędem trwającym od 1958 roku do dziś, sprawa trafiła do Sądu, jako rozgraniczenie w drugim etapie . Gdy w.w którzy w zaparte dowodzą że nie ma błędu /co by oznaczało że obecny władający /w tym przypadku mój brat którego bronię przed takim oskarżeniem , /przesunął ta granice na swą korzyść o 19,80m z jednej strony i około 13 m drugiej/ .Oczywiście, dowodzę logiką pomiarów i metodami ich kontroli, oraz mapą syt. wys. w skali 1:2000 z tą pomierzoną granicą władania jako skarpą potorfia, że błąd jest dowiedziony ewidentny.
. Jest to paradoks prawny , bo granica na gruncie była i jest stała, dobrze utrwalona krawędzią potorfia, obecnie krawędzią rowu melioracyjnego, więc nie jest to klasyczny spór o rozgraniczenie. Spór wywołali urzędnicy geodeci w roku 2002, błędem mapy i brakiem wiedzy, gdyż ten błąd należało usunąć w ewidencji gruntów i taka decyzja by udaremniła spory sądowe wnoszone przez nieuczciwego adwokata wykorzystującego gruby błąd geodezyjny na mapie. Skoro urzędnicy - geodeci nie usunęli błędu , biegli geodeci wydawali mapy z tym błędem, to spowodowało wiele sporów sadowych najpierw o wydanie (a była to próba kradzieży, którą z trudem obroniłem ) a potem w wyniku matactwa adwokackiego i sądowego, także z poparciem nie uczciwych geodetów ,sprecyzowano pozew o tzw. bezumowne korzystanie z gruntów . Faktycznie nie było korzystania z gruntów a tylko był i jest nadal błąd na mapie ewidencyjnej w położeniu granicy prawnej. W rezultacie sąsiad ,któremu bezprawnie geodeci na mapie przyłączyli ten obszar (0,5622 ha )do jego działki uzyskał trzy wyroki sądowe zapłaty za okres 19 lat jako rekompensata za tzw. .bezumowne korzystanie fizycznego tych gruntów przez osobę władająca ale w.g stanu z tej błędnej mapy ewidencyjnej..

. W istocie sąd nakazał temu właścicielowi zapłatę za swe własne grunty sąsiadowi, z powodu błędów w mapach, błędów procesowych , i braku wiedzy prawnej przez kierownictwa GGK i GUGiK i organów im podległych, o definicji granicy prawnej nieruchomości z mocnym podkreśleniem że jest to wyłącznie granica prawna na gruncie. Opisany tu przypadek ja określam jako afera błędu geodezyjnego.
Przykład 2.
Niestety w swej pracy, w ostatnim czasie, zetknÄ…Å‚em siÄ™ z innym, jeszcze groźniejszym przypadkiem niż mój osobisty kontakt w przykÅ‚adzie 1 ,w którym AWZ z roku 1973 o obszarze 2,57 ha na dziaÅ‚kÄ™ 120/1 (wydanym na rzecz brata taksówkarza z zawodu) bez obszaru z caÅ‚ej dziaÅ‚ki 120/2 o pow. 0,08ha w części zabudowanej przez brata rolnika (nie uwÅ‚aszczonej przy tym uwÅ‚aszczeniu dziaÅ‚ki 120 w roku 1973) . DziaÅ‚ka 120/2 zostaÅ‚a pozostawiona pod część zagrody rolnika na której on mieszkaÅ‚, a wybudowaÅ‚ siÄ™ w roku 1953 i prowadziÅ‚ gospodarstwo . Zagroda z budynkami jest odgrodzona od reszty dziaÅ‚ki i ma obszar 0.16 ha. W roku 1968 rolnik otrzymaÅ‚ caÅ‚Ä… dziaÅ‚kÄ™ 120 od rodziców i zostaÅ‚o to zapisane w egib. W roku 1975 uzyskaÅ‚ tytuÅ‚ AWZ na caÅ‚Ä… dziaÅ‚kÄ™ 120 o pow.2,65 ha i do roku 1993 rolnik- gÅ‚uchy –inwalida nie byÅ‚ informowany, że jego AWZ z roku 1975 zostaÅ‚ podstÄ™pnie uchylony, że zostaÅ‚a zaÅ‚ożona KW nadz.120/1 na rzecz ich ojca, ale jest testament, że caÅ‚ość dziedziczy taksówkarz . DziaÅ‚ka 120 , obecnie jest gruntem o wysokiej wartoÅ›ci, a w latach 1965 gdy rolnik byÅ‚ mÅ‚odym, jÄ… trzymaÅ‚ w wysokiej kulturze rolne, dla jego rodzeÅ„stwa dla jego ojca, w tym dla brat taksówkarza, byÅ‚a to dziaÅ‚ka nie chciana.

. Nie wnikam w aspekty prawne tych decyzji. Wiadomym mi, że rzekomo AWZ na 2,57 ha na korzyść taksówkarza został odnaleziony w archiwum dopiero w roku 2007 , wcześniej poza KW , nie był znany lub odnotowany w żadnych urzędach. Z kolei AWZ na 2,65 na rolnika inwalidę był zarejestrowany tak jak wszystkie AWZ z tej wsi uwłaszczanej, potem okazało się, że AWZ na rolnika był uchylony, o czym on nie wiedział do roku 1993.


W roku 1993 aby wprowadzić ten AWZ na 2,57ha do egib , podstÄ™pnie na gruncie zaprojektowano dziaÅ‚kÄ™ na ten obszar 2,57ha z tego AWZ, przez ogrodzonÄ… część zagrodowÄ… ,przez Å›rodek budynku stanowiÄ…cego wÅ‚asność rolnika osoby pokrzywdzonej takim czynami ze znamionami faÅ‚szerstwa .Ten AWZ do dziÅ› jest nie wprowadzony do egib. DecyzjÄ™ AWZ z roku 1973 , którÄ… z podejrzeniem oszustwa , sfabrykowali geodeta z urzÄ™dnikami na korzyść taksówkarza jest nie wykonalna i dlatego nie wprowadzona do dziÅ› w egib . W istocie – technicznie- podejrzenie faÅ‚szerstwa dowiedzione. Prawne zarzuty do AWZ pomijam , poza uwagÄ…, że sÄ… podobnie olbrzymie, jak techniczne.

Podział z roku 1993 nie był zgłoszony do Zasobu , nie został zatwierdzony decyzja prezydenta, a mimo tego został naniesiony na mapę zasadnicza. Pod ten podział wydano kilka map w tym do zasiedzenia dla działki 120/2 i sad orzekł w roku 2007 o zasiedzeniu tej działki na rzecz rolnika /ciągle oszukiwanego) na podstawie takiej mapy z ukrytymi błędami. W sumie zapadło wiele orzeczeń sądowych, administracyjnych aż doszło do sprawy o wskazanie granic na gruncie i na mapie w celu wydania gruntów taksówkarzowi od rolnika z tego AWZ 1168/73, a ja zostałem powołany jako biegły.
Na gruncie mnie zamurowało, gdy spostrzegłem granice działek poprowadzoną przez środek budynku warsztatu samochodowego rolnika, przez zagrodę ogrodzoną od roku 1953 , i z tytułami własności wzajemnie kolidującymi ze sobą. Zmuszony byłem do zbadania całej sprawy i wydałem opinie dla sądu w której ujawniłem zebrane podejrzenia o tych nieprawidłowościach .
W sądzie na wniosek pełnomocnika taksówkarza, zostałem wyłączony ze sprawy jako biegły ,w mojej ocenie z naruszeniem art. 281 k.p.c., bo opinia była rzetelna dostarczona stronom, i nawet nie próbowano jej analizować. Ponieważ był to taki wstrząsający przypadek, najgroźniejszy w moim życiu , postanowiłem na podstawie art.221 k.p.a. zawiadomić o tych nadużyciach geodezyjnych WINGIK , a ten mnie zlekceważył ,więc także zawiadomiłem GGK wnosząc o wykonanie kontroli doraźnej, tych dokumentacji od roku 1973 do dziś. Zawiadomiłem GGK o fakcie ze AWZ 1168/73 do dziś nie wprowadzony do egib ,że granica z mapy przecina budynek, a to wszystko zna WINGiK i to ukrywa. Niestety GGK także zlekceważył tą sprawę.

Niestety takich przypadków znam więcej. Te dwa drastycznie dowodzą, że ustalanie granicy prawnej ma fundamentalne znaczenie w geodezji i sądownictwie, i możę spowodować zmniejszenie się spraw tego rodzaju a co najmniej o 30% jako zbędnych wywalonych błędami geodezyjnymi w ustalaniu granicy prawnej na gruncie, a nieprofesjonalnie wyznaczanymi z dawnych pomiarów, w szczególności gdy takie pomiary zawierają błędy geodezyjne .
To i moja wieloletnia obserwacja pracy geodetów, niektórych sądów i niektórych adwokatów, w tym zakresie dowodzą, że jest tu luka w pojmowaniu definicji granicy prawnej i często niesłusznie taka granica jest uważana w.g. tezy że granicą prawną jest linia na mapie i w dokumentach geodezyjnych / a przecież tylko w nielicznych w określonych niżej przypadkach jest to teza częściowo słuszna/. Słuszna jest wówczas gdy granica prawna z gruntu była poprawnie pokazana na mapie i nie minęło 30lat okresu od jej zmiany położenia na gruncie , lub zabudowy i innych czynności .
W przypadkach gdy taka granica jest obarczona błędem geodezyjnym jest to teza chybiona.

II gie kryterium ustalenia granicy prawnej.

Należy wyjaśnić, że ustalone zasady rozgraniczenia w orzecznictwie sądowym, odnoszą się do art. 153 K.c. który w swej treści zawiera trzy kryteria.
Art. 153. Jeżeli granice gruntów staÅ‚y siÄ™ sporne ,a stanu prawnego nie można stwierdzić… ( ta część tego tytuÅ‚u prawnego dotyczy I-szego kryterium w.g stanu prawnego)

,ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania.
( ta część tego tytułu prawnego dotyczy II-go kryterium w.g ostatniego spokojnego stanu posiadania )

Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi , sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
( ta część tego tytułu prawnego dotyczy IIII-ciego kryterium w.g wszelkich okoliczności )


Zgodnie z uwagami do art. 153K.c. jak wyżej, II-gie kryterium , dotyczy ustalenia granicy prawnej na gruncie, gdy nie można ustalić stanu prawnego w pierwszej kolejności, w.g I-go kryterium .

Tu powstaje pytanie na które nie ma odpowiedzi jednoznacznej w literaturze, a w praktyce jest to źródło błędów w ustalaniu granicy prawnej w postępowaniu sądowym.
Kiedy Sąd ,a praktycznie geodeta biegły sądowy, wnioskuje w swej opinii do sądu ustalenie granicy w.g. I-szego kryterium , a kiedy w.g II-go kryterium, i jaka jest zasada do określenia różnicy między tymi kryteriami.
Udzielana odpowiedź w orzecznictwach i licznej literaturze nie daje odpowiedzi na tak doprecyzowane pytanie „wprost" a skoro jest to niejednoznaczne lub nawet niejasne dla wielu geodetów i prawników, ja udzielam na to pytanie nastÄ™pujÄ…cej odpowiedzi:

I-sze kryterium , ma zastosowanie wówczas gdy:
- istnieją jednoznaczne nie obarczone błędami dane geodezyjne do wznowienia granicy .w.g art. 39 Upgik ,
- gdy są ślady , znaki geodezyjne na gruncie , na odtworzenie tej granicy zatartej,
- gdy przez wiele lat /obecnie 30 lat / spokojnego użytkowania –wÅ‚adania nastÄ…piÅ‚o zasiedzenie przygranicznego pasa ziemi przez wÅ‚aÅ›ciciela dziaÅ‚ki do której ten pas z dziaÅ‚ki sÄ…siada zostaÅ‚ doÅ‚Ä…czony i zgodnie z prawem , zostaÅ‚ jego wÅ‚asnoÅ›ciÄ… w wyniku zasiedzenia ,
II- gie kryterium, wówczas gdy:
- brak jest danych geodezyjnych do odtworzenia granicy ewidencyjnej z wymaganą dokładnością , w.g. Rozporządzenia Ministra Spr. Wewn, i Administracji z 09.11.2011 r. w sprawie standardów technicznych md wynosi 0,15m dla punktów stabilizowanych i 0.25m dla punktów niestabilizowanych ,
- oczywiście gdy są dane geodezyjne które zawierają błędy przekraczające md.o,15m dla punktów stabilizowanych i 0,25m dla punktów niestabilizowanych (czyli stanu z ewidencji gruntów nie można odtworzyć z wymaganą dokładnością, a okres spokojnego użytkowania w takich granicach jest dłuższy niż rok ale krótszy niż 30 lat (bo wtedy następuje zasiedzenie pasa przygranicznego i granica jest ustalana na podstawie I-szego kryterium ) ,
III-cie kryterium ,wówczas gdy nie można zastosować I-go i II-go kryterium .
Np. rozgraniczenie z drogami polnymi, leśnymi , w lasach , w terenie bagiennym, poprzez zabudowę trwałą i.t.p. przypadki które uniemożliwiają trudność w zastosowaniu I i II kryterium , więc pozostaje III kryterium .

Oczywiście ustalona granica prawna na gruncie, następnie jest utrwalona znakami na gruncie, i podlega geodezyjnemu pomiarowi z wymaganą standardami geodezyjnymi dokładnością i wniesieniu jej na mapę zasadniczą, oraz wykazaniu w katastrze nieruchomości.
Jednak z cała mocą podkreślam, że dokumentacja geodezyjna zawierająca dane geodezyjne z dokładnością określoną standardami technicznymi pozwalająca na jej odtworzenie, w przypadku jej zatarcia, prawnie skutecznie ma zastosowanie tylko wtedy, jeśli nastąpi to w okresie krótszym niż 30lat, spokojnego użytkowania, z wyjątkiem przypadków gdy będzie miało zastosowanie III-cie kryterium ustalenia granicy prawnej na gruncie. Z tego powodu sięganie do dokumentacji geodezyjnej dawnej z ponad 30 lat w celu odtworzeni granicy w zasadzie jest nieporozumieniem , chyba że dwie strony rozgraniczenia tego życzą , czyli strona zrzeknie się roszczenia z tytułu zasiedzenia pasa ziemi.

Henryk Ciborowski